На рынке недвижимости существует огромное количество пустующих квартир, потому что собственники жилья не знают как сдать квартиру в аренду. Обратиться в агентство недвижимости, или же самостоятельно заняться этим? Вопрос, как сдать квартиру в аренду правильно, чтобы она приносила прибыль - волнует многих собственников, кто имеет «лишнюю» жилплощадь.

Готовим квартиру к сдаче

До того как сдать квартиру в аренду, необходимо определиться, как собственник собирается её сдавать - посуточно или же на длительный срок. Если посуточно, то о дорогом ремонте можно не беспокоиться. Как правило, в такой квартире будут жить либо командированные, либо те, кому нужно жильё на пару дней.

Если собственник решил, что квартира будет сдаваться на длительный срок, то ему нужно решить - его квартира эконом - класса или же элитное жильё. Но, квартиры в старых домах не могут быть элитными, даже при наличии очень дорого ремонта.

Но, в любом случае, квартиру нужно привести в порядок. Приличные люди, которые хотят жить в комфортных условиях, не будут заселяться, если в квартире нет хорошего ремонта.

Квартиры эконом - класса

Большим плюсом будет наличие хорошей и прочной двери, с уникальным замком. Все, без исключения арендаторы беспокоятся за свой имущество. Такая дверь их успокоит.
Наличие пластиковых окон - тоже плюс к стоимости. Необходимо избавиться от старой мебели, в том числе и мягкой. Достаточно будет, если в квартире будет шкаф, 2 спальных места и кухонный гарнитур. Это имеет значение, если квартира сдаётся с мебелью.

Наличие телефона и интернета приветствуется. А если в квартире будет проведено кабельное телевидение - просто прекрасно. Дополнительным плюсом будет наличие посудомоечной и стиральной машины.

Стоит также учитывать потребности потенциальных жильцов в инфраструктуре. Если в данном районе она не слишком развита, то это снижает стоимость арендной платы. То же самое относится и к транспортной сети. Если до метро или ближайшей автобусной остановки придётся долго добираться, то стоимость квартиры будет меньше, чем у аналогичной, но рядом с метро.

Сдаём элитное жильё

К элитному жилью совершенно другие требования. Ремонт должен быть экстра - класса. Дорогим и качественным должно быть всё - обои, половое покрытие, сантехника и мебель.
Огромное значение имеет не только инфраструктура, но и сам район, где находится квартира. В каждом населённом пункте есть «дорогие» районы, а есть «дешёвые». И одинаковые квартиры стоят по-разному.

Наличие детских садов, школ, дополнительных курсов для образования детей и взрослых, наличие частных и государственных медицинских учреждений, магазины и детские площадки - всё это имеет огромное значение для арендаторов элитного жилья. Они готовы платить за аренду квартиры приличные деньги, соответственно, и условия жизни им нужно предлагать соответствующие.
Наличие охраняемой автостоянки, консьержа в подъезде, камер видеонаблюдения во дворе, наличие поста охраны, доступность бытовых служб - сантехников, электриков и другого обслуживающего персонала - всё это влияет на стоимость элитной квартиры.

Если квартира сдаётся с мебелью, то и мебель, и техника должны соответствовать жилью. Они должна быть новыми, дорогими и стильными. Всё должно соответствовать отделке и стилю, который соблюдён в комнатах, на кухне и в санузле.

Сдаём квартиру самостоятельно

Некоторые собственники квартир предпочитают самостоятельно искать арендаторов. Такая инициатива может закончиться печально. Можно «нарваться» на неплательщиков и непорядочных людей.
Решив самостоятельно вселить арендаторов на свою жилплощадь, стоит учитывать несколько моментов. Искать жильцов лучше по знакомым.
Не получается так, то нужно поместить объявление в газетах и интернет - форумах. В наш век информации, это имеет огромный успех. Но, половина успеха зависит от правильно составленного объявления.

В объявлении должны быть указаны все плюсы квартиры и района, где она находится. Не стоит их расписывать на огромном листе, пары заманчивых предложений будет достаточно.
Обязательна информация об арендной плате, оплате коммунальных услуг и прочих дополнительных платежей, например, за интернет. Наличие мебели или её отсутствие также является важной информацией. И, конечно, контактный телефон собственника.

После подачи объявления, собственнику начнут поступать звонки с предложением показать квартиру. Здесь уже от собственника зависит - как он презентует своё жильё, так он его и сдаст.
Выбрав арендатора, обязательно нужно проверить его паспорт и гражданство. В идеале, нужно сделать себе копию всех страниц паспорта, чтобы в случае мошенничества можно было подать заявление в полицию на конкретного человека. Это упростит ход следствия и поимку мошенника.

Если человек уклоняется от предоставления документов, то лучше не иметь с ним дело.

Сдаём квартиру через агентство

Чтобы не иметь дело с мошенниками и неплательщиками, лучше обратиться к профессионалам - то есть в агентство недвижимости. Собственникам квартир услуги предоставляются совершенно бесплатно. В случае конфликта с жильцами по оплате, собственник всегда может предъявить претензии агентству недвижимости.

Подписав договор с агентством недвижимости, собственнику остаётся только ждать. Агенты будут продвигать и рекламировать квартиру потенциальным арендаторам. Дело собственника, ездить ли на каждый просмотр квартиры, или же доверить это агентам.

Остановив свой выбор на конкретном агентстве, не стоит стесняться и попросить у них все документы, которые подтверждают их деятельность - лицензию, документы, которые подтверждают квалификацию сотрудников. Многие солидные агентства на видном месте выставляют отзывы своих клиентов. Но, солидные агентства и просят высокую комиссию. Стоит помнить, что скупой платит дважды.
В любом случае, собственник жилья заключает с агентством недвижимости договор на оказание услуг. Единой формы такого договора не существует - это зависит от бухгалтерии в агентстве. Но, общие положения всё же существуют.

Требования к договору с агентством недвижимости

Требования к договору с агентством недвижимости:

Не знаете свои права?

Но, прежде чем заключать договор с агентством, нужно показать его юристу, который работает по жилищным вопросам. Это, конечно, снова будет не бесплатно. Но, юрист проверит договор на наличие «подводных» камней.

Чем подробнее расписаны в договоре услуги агентства, тем честнее люди там работают. После того, как арендаторы будут найдены, агентство недвижимости готовит договор аренды, который будет заключаться между собственником и арендатором.

Договор аренды на квартиру

Договор аренду нужно заключать в любом случае - сдаётся ли квартира самостоятельно или же через агентство. В Гражданском Кодексе договору аренды посвящена гл. 34. Но, договор аренды - договор, по которому за плату сдаётся любое недвижимое имущество, кроме жилого. Поэтому, к сдаче за плату квартиры надо применять понятие «договор найма». Но, привычнее употреблять «договор аренды» » (Подробнее см. Как составить договор аренды жилья (образец, бланк)? ). Договору найма жилого помещения посвящена гл. 35 ГК РФ.

Согласно ст. 674 ГК РФ, договор аренды жилого помещения может быть заключён только в письменной форме. Общие положения договора аренды жилого помещения регулируются Гражданским Кодексом.

Требования к договору аренды следующие:

1. должен быть указан предмет договора - согласно ст. 673 ГК РФ, объектом такого договора служит квартира. Должно быть дано подробное её описание - метраж, этажность, наличие или отсутствие мебели. Также должны быть указаны реквизиты документа, на основании которого собственник владеет данной квартирой;
2. сумма арендной платы за месяц проживания в квартире. Также должен быть указано, кто будет платить за коммунальные платежи, электричество и другие дополнительные расходы, например интернет;
3. срок действия договора - необходимо указывать срок, на который квартира сдаётся жильцам. Это делается во избежание недоразумений;
4. должны быть указаны лица, которые имеют право проживать вместе с арендатором. По закону, а именно в ст. 677 ГК РФ указано, что арендатором может быть только один человек. Но, в договоре должны быть указаны лица, которые будут с ним проживать.
5. обязанности арендодателя и арендатора. Здесь должно быть подробно указано, что имеет право делать собственник квартиры (например, как часто он может посещать квартиру с осмотром) и арендатор (например, сдавать квартиру в субаренду). Обязанности обеих сторон регулируются в ст. 676 и 678 ГК РФ;
6. реквизиты сторон. Здесь указываются полные Ф.И.О., паспортные данные, адреса постоянной или временной регистрации.

Спорные вопросы, возникающие между собственником и арендатором

И ту, и другую сторону волнует такой вопрос - а мелкий ремонт за чей счёт? Например, сломалась в двери в ванную комнату ручка. Кто должен её покупать и менять?
В Гражданском Кодексе, а именно в ч. 1 ст. 681 ГК сказано, что мелкий ремонт в арендуемой квартире, осуществляется за счёт арендатора, если иное не установлено в договоре. Поэтому, очень внимательно нужно составлять договор, чтобы не попасть на такую хитрость.

Капитальный же ремонт, например, замена окон, согласно ч. 2 ст. 681 ГК РФ, является обязанность собственника. Опять же, если иное не обговорено в договоре. Например, в договоре может быть указано, что арендаторы сами проведут ремонт, но в счёт арендной платы. Такое уточнение не воспрещается законом.

Налог со сдачи квартиры

Получение арендной платы является получением дохода, согласно ст. 23 НК РФ. Поэтому собственник жилья должен уплачивать налог на доходы в размере 13% от месячной арендной платы.
Конечно, бегать каждый месяц в налоговую инспекцию, и отчитываться не нужно. Физические лица должны подать декларацию о доходах до 30 апреля следующего года, идущего за тем, в котором был получен доход.

До этого же срока необходимо заплатить подоходный налог, равный 13% от годовой суммы полученного дохода. То есть, 13% от годовой арендной платы, полученной в течение прошлого года.
Для экономии своих средств, собственник может оформить ИП, и выбрать системой налогообложения упрощёнку. В качестве налоговой базы нужно использовать «Доходы». Тогда сумма налога к уплате будет равна 6% от дохода, то есть от годовой арендной платы. Но, каждый квартал нужно будет уплачивать авансовые платежи по налогу.

Можно также купить патент на срок аренды и уплачивать соответствующий налог. Стоимость патента на сдачу жилья определяется, исходя из возможного годового дохода от этого. Например, в Москве потенциальный доход от сдачи квартиры в аренду, в 2014 году, равен 1 000 000 рублей за один самостоятельный объект недвижимости. Следовательно, стоимость патента за год будет равна 60 000 рублей (1 млн. * 6%).

Уплата налога также является веской причиной нежелания собственников сдавать свои квартиры в аренду. Многие идут на различные ухищрения, чтобы не платить государству. Единицы собственников уплачивают с этого подоходный налог.

Конечно, в налоговых работают совсем не глупые люди. И, если поступил сигнал, о том, что квартира сдаётся в аренду, то они проверят, уплачивается ли налог.
Поэтому, до того как сдать квартиру в аренду стоит учесть и этот момент.

Заключительные положения

Только собственнику жилья решать, как сдать квартиру в аренду - с помощью агентства недвижимости или же самостоятельно. Необходимо учитывать все плюсы и минусы той и другой стороны.
Подводя итоги всего вышесказанного, можно сделать вполне обоснованные выводы, что сдавать жильё лучше всего с помощью профессионалов. Для собственников квартир данная услуга оказывается совершенно бесплатно.

Не стоит забывать, что можно сдать квартиру родственникам или же хорошим знакомым. Тут не обязательно прибегать к услугам профессионалов. Отношения между собственником и арендатором будут строиться на взаимном доверии.

Если собственник решил самостоятельно сдавать свою квартиру, то он должен понимать что он подвергается большому риску. Обман и мошенничество в этой сфере достаточно велик. Можно остаться не только без денег за аренду, но и лишиться обстановки в квартире. Поэтому, сдавая квартиру незнакомым людям, собственнику жилья нужно быть «начеку».
Если собственник не собирается уплачивать в бюджет государства налог на доходы, то он должен помнить, что за это предусмотрена ответственность. Если налоговые органы узнают о неуплате большой суммы налога, то и сумма штрафа также будет не маленькой.

Сумма штрафа рассчитывается как 5% от неуплаченной суммы за каждый полный и неполный месяц просрочки. Такие требования установлены в ст. 119 НК РФ. Такой штраф взимается на несвоевременную подачу налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.

А если собственник квартиры вовремя не уплатил налог, то сумма штрафа будет другой. Если эти действия не совершены умышленно, то сумма штрафа равна 20% от неуплаченной суммы (п. 1 ст. 122 НК РФ). А если неуплата произошла по вине налогоплательщика (то есть умышленно), то сумма штрафа будет в 2 раза больше - 40% от суммы неуплаченного налога.

Время – деньги. Особенно актуальным это выражение становится, когда нужно срочно сдать квартиру. В довольно экстремальных условиях спешки, зачастую владельцы частной недвижимости допускают множество промахов и ошибок, которые в конечном итоге обходятся слишком дорого, и цена им не только деньги, но и испорченные нервы. Кроме того, пустая жилищная площадь требует постоянных платежей, а потому сдавать ее необходимо уже хотя бы для того, чтобы их перекрывать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Очень часто хозяева оставляют квартиры пустыми, просто потому что не знают, как и что нужно делать, как правильно оформлять документацию и, в конце концов, чтобы просто не стать жертвой обыкновенных мошенников либо неблагонадежных жильцов. Давайте разберем, как сдать квартиру официально, что это даёт и как правильно всё оформить.

Официальная аренда частного жилья является наиболее оптимальной и выгодной сделкой с юридической точки зрения. Кроме того, такой способ сдачи квартиры наиболее безопасен, в первую очередь, для самих хозяев.

Преимущества законной сдачи квартиры

1. Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
2. Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор. Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире. Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.
3. Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.
4. Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.

Какие документы нужны для оформления договора?

Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

• Свидетельство о праве собственности на жильё в случае или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
• Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
• Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.

Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ). Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем. Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении.

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.

Какая информация в обязательном порядке должна быть зафиксирована в договоре:

• размер месячной оплаты за аренду,
• сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
• использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
• оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
• обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
• указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
• обязательно обозначается количество будущих жильцов,
• порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
• дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры , в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон. Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится. Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой». Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем. В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны.

Передача денег в счет оплаты аренды

Заключительный и самый важный этап сделки – это передача денег. К нему важно относиться максимально серьезно. На сегодняшний день существует несколько способов осуществления данной процедуры:

1. Из рук в руки – самый простой и быстрый способ. Но он может быть не всегда удобным обеим сторонам, так как необходимо находить время для осуществления этого процесса. Часто таким временем ни одна, на другая сторона не могут пожертвовать, особенно если это происходит днем. Объясняется это просто – зачастую днем люди находятся на своих рабочих местах. Если средства передаются наличными, обязательно заключайте акт приема-передачи денег или же пишите расписку с указанной суммой, датой, периодом платежа и подписью.
2. Использование различных безналичных счетов , на которые в определенный срок жильцы перечисляют арендную плату за жилье. В таком случае арендатору важно сохранять все квитанции.

Абсолютно все манипуляции с оплатой проводятся на основе заключенного договора и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Обе стороны должны следовать заранее оговоренным условиям сделки. Если это передача денег из рук в руки или же доверенным лицам, то обязательно необходимо предоставлять документы, которые подтверждают наличие доверенности. Передача денежных средств через банковские учреждения путем зачисления на счет упрощает весь процесс в несколько раз. Тем боле что факт передачи денег, если сохранены все квитанции, практически невозможно оспорить или отрицать.

Мелочей в таком важном деле не бывает. Любая мелочь может сыграть с Вами злую шутку и стоить очень дорого. Это значит, что личная перестраховка всегда намного лучше и целесообразнее кредита доверия малознакомым людям.

Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом. Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству. Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади. Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества . Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

Как происходит этот процесс на практике?

Хозяин квартиры, он же арендодатель, по окончании года в самостоятельном порядке подает налоговую декларацию физического лица (форма 3-НДФЛ). Данная декларация предоставляется в органы налоговой инспекции по месту непосредственного осуществления предпринимательской деятельности. В другом случае заполненная декларация подается по месту нахождения имущества.

Через какое-то время в почтовый ящик приходит квитанция, которую нужно оплатить. Срок подачи декларации и уплаты налога за прошедший год — до 30 апреля нового года.

На деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, можно зарегистрировать частное предприятие. Это существенно упростит всю схему уплаты налогов на доходы. Для этого необходимо произвести регистрацию субъекта предпринимательской деятельности – физического лица или индивидуального предпринимателя. Проще всего оформить ИП и платить 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения.

Возможные трудности при оформлении сделки

Не всегда сделки по оформлению аренды недвижимого имущества проходят гладко и быстро. Чтобы не учиться на своем горьком опыте, можно просто взять на заметку типичные ошибки, которые очень часто совершаются при оформлении:

1. При заключении договора срок аренды лучше прописывать сразу. А если он превышает 12 месяцев, то его в обязательном порядке нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе. В таком случае сумму государственной пошлины выплачивает арендатор, а договор аренды регистрируется на ее собственника. Такой договор обретает полноправную юридическую силу и может выступать официальным документом в случаях разрешения различных спорных и конфликтных ситуаций.
2. Чтобы избежать различных неприятных ситуаций в процессе сдачи жилья, важно самостоятельно контролировать весь процесс. Кроме того, не поленитесь и расспросите у будущих жильцов как можно больше информации. Желательно еще и проверить ее на достоверность, к примеру позвонить на работу и убедиться в том, что там действительно работает такой человек.
3. Серьезное отношение к любым мелочам в этом серьезном деле — это гарантия избежания возможных проблем. Поэтому от Вашей ответственности и осознанности зависит благоприятный исход сделки и получение будущей прибыли в полном объеме без ненужных потерь.

Эксперты рынка недвижимости рассказали The Village о том, как сдать квартиру самостоятельно и не ошибиться с выбором жильцов.

Инструкция

На что обратить внимание при сдаче квартиры?

Подготовьте квартиру к сдаче

Для начала посмотрите на квартиру глазами будущих жильцов: оцените, насколько свеж в ней ремонт, проверьте, исправна ли техника и коммуникации. После того как все возможные проблемы устранены, наведите в квартире порядок. На просмотре жильё должно выглядеть опрятно и уютно, что повысит ваши шансы на сдачу квартиру в короткий срок. Не забудьте сделать опись имущества и снять показания счётчиков.

Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-недвижимость »: Если речь идёт о квартире класса «эконом» или «комфорт» с выгодной локацией, то для повышения её ликвидности и для сокращения срока экспозиции потребуется проверить состояние и выполнить или обновить ремонт. Есть правило: чтобы аренда такой жилплощади была рентабельна, следует вкладывать в ремонт сумму, не превышающую размер арендной ставки за два-три месяца. Главное - исправность электропроводки, сантехники, бытовой техники. Если до кризиса наличие косметического ремонта, соответствующего статусу квартиры, было способно повысить размер арендной ставки примерно на 5–10 % в экономклассе и на 10–15 % - в бизнес-классе, то сейчас никакие дополнительные преимущества и бонусы не влияют на увеличение стоимости аренды. Они могут лишь сделать объект более привлекательным и спасти его от простоя, а его хозяина - от потери дохода. О стиле по опыту можно сказать, что следует избегать ярко выраженной индивидуальности - лучше придерживаться спокойной классики, которая никого не раздражает и всегда в тренде.

Игорь Калганов, основатель сервиса для аренды и продажи недвижимости «33 слона »: Часто у собственника жилья желание побыстрее сдать квартиру столь сильно, что старые жильцы едва успевают собрать вещи, а новые уже ждут на пороге. Мало кто задумывается, что квартиру стоило бы как следует отмыть, сделать мелкий ремонт, заменить лампочки, подкрасить - в общем, привести в человеческий вид. Каждый раз, попадая на просмотр жилья, я вижу одну и ту же картину: стоит включить воду - брызги во все стороны. Оторванные плинтуса часто так и остаются оторванными, неприбитые полки могут и дальше стоять у стены. Мелочи? Но они влияют на стоимость аренды: неухоженное, неопрятное жилище всегда стоит дешевле. Стоит навести порядок - и ту же самую квартиру можно сдать по другой цене. По нашему опыту, разница составляет 2–3 тысячи рублей в месяц.

К подготовке перед сдачей можно отнести и оформление страхового полиса на квартиру. Так как самая частая причина конфликтов с соседями и последующая денежная яма - затопление или другой ущерб. Мы рекомендуем обязательно застраховать перед сдачей не только квартиру, но и ответственность третьих лиц. Страховой полис стоит небольших денег (около 3 тысяч рублей в год), а покрывает ущерб на миллион.

Разместите объявление

Площадкой для объявления можно выбрать как специализированные сервисы или группы в соцсетях, так и собственный профиль - как правило, кто-то из знакомых оказывается в поиске жилья. Важно задуматься о самом объявлении: в нем желательно указать все параметры (район, размер квартиры, наличие мебели, цену) и возможные ограничения (чтобы, например, хозяин питомца не тратил ни свое, ни ваше время на просмотр квартиры, если вы не готовы пускать арендаторов с животными). Фотографии тоже важны: снимки плохого качества могут испортить впечатление даже от хорошей квартиры.

Игорь Калганов: Мы всегда советуем сделать качественные профессиональные фото квартиры - чем лучше картинка, тем больше у объявления просмотров. Можно обратиться как к фотографу-фрилансеру, так и к специализированному сервису. Не забудьте убрать из кадра личные вещи, игрушки, одежду - интерьер должен быть максимально обезличенным. Тогда, рассматривая объявление, человек может легче оценить интерьер и быстрее принять решение о просмотре. По нашей практике, объявления с хорошими фото сдаются за три-пять дней, в то время как средний срок сдачи жилья в Москве - около 20 дней.

Правильно презентуйте квартиру

На встрече с будущими квартиросъёмщиками попытайтесь представить квартиру так, чтобы её захотелось снять. При этом, конечно, не переусердствуйте: не стоит забывать, что любой обман быстро вскроется, и вам придётся снова искать жильцов.

Оксана Полякова: Практика показывает, что при первой встрече собственники и потенциальные арендаторы находятся в некоторой эйфории, желают создать о себе благоприятное впечатление. Следует вести себя спокойно и по возможности органично, не лукавя: вам придётся общаться с квартирантом долгое время, и, если у вас сразу возникает обоюдное неприятие, лучше отказаться от взаимодействия.

Каждый арендодатель знает, что необходимо показать квартиру в самом выгодном свете. Во-первых, представить именно те достоинства жилплощади, которые интересны конкретным арендаторам. Например, квартиранту с детьми следует рассказать об удобной инфраструктуре (детсад, поликлиника, школа, секции, детские площадки и т. д.), показать, какая светлая квартира, и указать лучшее место для организации занятий школьника. А паре без детей эти подробности совершенно неинтересны, но важно, что есть большая студия-гостиная, где можно принимать гостей. Или жильцы с собакой: они не станут снимать квартиру там, где совершенно нет возможности гулять с питомцем.

Составьте мнение о потенциальных квартиросъёмщиках

Лучше лично познакомиться с теми, кто планирует снимать ваше жильё. Не помешает и поинтересоваться тем, чем занимаются будущие квартиросъёмщики, с кем собираются жить. На этой же встрече можно обсудить правила и условия съёма квартиры.

Игорь Калганов: В Штатах практика поверки жильца привычна и обязательна, у нас же многие не думают о том, каких людей пускают в свой дом. И мы говорим не только о том, что в жильцы может попасться преступник (в России в федеральном розыске находятся больше 100 тысяч человек). Проверить стоит и платёжеспособность арендатора: если он задерживает выплаты по кредитам, вероятность того, что будут проблемы с оплатой за аренду, приближается к 100 %. Правда, самостоятельно такую проверку устроить не получится.

Оксана Полякова: В объявлении можно иногда увидеть приписку «без маленьких детей». Я же, наоборот, очень положительно отношусь к таким квартирантам и совершенно не понимаю, почему присутствие детей в доме пугает некоторых арендодателей. Они боятся, что дети разрисуют обои? Но ведь это пустяки по сравнению с тем, что семья повышает вероятность порядка в доме, а также того, что здесь не будет шумных компаний, что люди не станут расторгать договор раньше срока, скакать по арендным квартирам.

Составьте договор и обговорите все детали

После того как вам понравились жильцы, а им понравилась ваша квартира, можно перейти к составлению договора. О том, как не сделать ошибку и составить его качественно, мы .

Оксана Полякова: Среди арендодателей наблюдается общая тенденция довольно беспечно относиться к ведению документации в период найма. Например, в 60 % случаев они игнорируют составление актов о продлении договора, подписание бланков для дополнительных договорённостей, расписок в получении арендной платы и т. д. Многим кажется, что, выступая за подписание бумаг, они проявляют недоверие ко второй стороне сделки. Другой пример: абсолютное большинство собственников обеспокоено сохранностью имущества в сданных квартирах, при этом только 3 % из них заранее, ещё до подписания договора найма, составляют подробную опись вещей (и, кстати, все эти арендодатели - владельцы дорогостоящих квартир). Как правило, опись ограничивается перечислением крупных предметов бытовой техники и интерьера с пометками «новое» или «бывшее в употреблении». Однако, по статистике нашей компании, причиной 30 % споров и претензий в период найма является именно порча или утеря арендуемого имущества.

В условиях кризиса и высокой конкуренции на рынке аренды (предложение в 1,5 раза превышает спрос) некоторые собственники соглашаются разделить сумму страхового депозита на две, а то и три части: сроки выплаты, как и сроки внесения ежемесячной арендной платы, прописываются в договоре найма жилого помещения. Некоторые владельцы наиболее низколиквидных квартир в неудовлетворительном состоянии или квартир, которые сдаются «под ремонт», соглашаются не взимать залоговую сумму - просто потому, что портить в этом жилище нечего.

Игорь Калганов: Нужно всегда заранее продумывать, к кому обращаться в случае конфликтов и юридических проблем. Бывают форс-мажорные ситуации, когда начинаются выяснения отношений с жильцами - такое всегда происходит неожиданно, и очень часто нет стандартного решения проблемы. Мы, например, сотрудничаем с охранным агентством, и в случае конфликта оно в качестве третьей стороны присоединяется к разговору, чтобы обезопасить собственника. Не раз было, что арендатор, не желающий гасить долг или возмещать ущерб, сразу признавал вину и шёл на попятный, как только понимал, что собственник не оставит ситуацию и ему есть к кому обратиться. У владельца жилья обязательно должен быть номер доверенного юриста, охранного агентства, бухгалтера - своеобразная «тревожная кнопка» на все случаи жизни. Если об этом позаботиться заранее, очень многих проблем удастся избежать.